賃貸経営Q&A

賃貸経営に関する疑問や悩みを
経験豊富なプロが回答!

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入居募集について

空室が多いけどどうしたらいい?
  • [1] 地域密着の強力な募集方法

    ポラスグループの経営方針は「地域密着農耕型経営」です。 地域の情報や魅力を熟知した営業社員が、入居希望者を物件へご案内します。
    また、日々接客を通じて、地域や間取りごとの入居希望者ニーズを捉えておりますので、変化するニーズにスピーディに対応して、空室を減らします。 エリア内27店舗の強力ネットワークで地域密着の寄り添うサポートを実現しています。

  • [2] 強力なネット戦略

    弊社では、自社ホームページへの掲載はもちろん、大手ポータルサイト(スーモ、アットホーム等々)と提携し、空室情報を掲載しており、24時間入居希望者を全国より集客しております。
    単に物件を掲載するというだけでなく、登録専門スタッフを採用し、多彩なオプション機能を利用して上位に掲載されるよう工夫しております。

  • [3] 優良大手法人との社宅斡旋提携

    弊社では、信用力のある大手法人契約ニーズの取り込み方策として、専門部署である法人営業課を設立しております。 専門スタッフが、提携している全国約380社に定期的に営業活動をしており、信用力があって延滞リスクの少ない優良大手法人に賃貸借契約をいただいて、空室削減につなげます。

  • [4] ホームステージング

    入居者様が暮らしのイメージが湧きやすくするため、物件の写真にCGで家具を配置するバーチャルホームステージングを実施。
    入居者の目を惹き、物件の印象を良くします。

安心のサービス「募集力」
入居審査はどのように行うの?
  • [1] 入居審査の実施

    賃貸経営をする上で、とても重要となる入居者様の入居審査。
    一度、不良入居者や滞納者が入居すると、その対処に手間がかかるばかりでなく、物件の資産価値低下やキャッシュフローにも悪影響をおよぼすなど、賃貸経営を根底から揺るがす事態になりかねません。
    また、景気の低迷等により、益々増加する延滞率を考察すると、入り口である入居の際の審査が非常に重要となってきます。
    弊社では、創業以来培った豊富なノウハウとデータベースにより、独自の社内審査を実施して、優良な入居者様のみご契約していだきます。

  • [2] 各種保証会社の利用

    全国に数々の保証会社がありますが、管理会社の立場として、よりオーナー様にご満足いただける商品をグループ会社で開発しました。

    メリットとして、入居者様が賃料を滞納した時でも、保証会社から弊社へ保証入金されますので、弊社からオーナー様への送金時は通常通りご送金いたしますので、オーナー様は安心です。

家賃立替事業
「ポラスアルファ」のサービス
更新料はとれるの?

賃貸借契約書に更新料を支払う旨の文言が入っており、かつ高額すぎるなど特別な事情がない限り有効との最高裁の判例もありますので、とれます。
但し、契約者様の退去理由の上位に「更新の時期なので」と言う実態もありますので、戦略的に、更新料を減額したり、ゼロにするなど、長くお住まいいただく対策も必要かもしれません。

管理・メンテナンスについて

どんなリフォームが良いの?

各営業所の営業社員は日々接客を通じて、地域や間取りごとの入居希望者ニーズを捉えておりますので、営業社員と建物管理係の社員が一緒になって、ご予算に応じた最適なご提案をいたします。

ポラスのリフォーム提案
設備の法定点検はコストもかかるし、やらなくてもいいの?

アパートマンションの場合、共用設備の法定点検が必要です。
建物の規模や付属している設備によって違いますが、代表的なものとして、給水設備、消防設備、エレベーター、浄化槽設備、建築設備点検等の各設備の法定点検が必要です。万一、点検を実施せず事故が発生すると、オーナー様に損害賠償責任が発生しますので、必ず実施しましょう。
弊社は、分譲マンションの管理も含めて4000棟を超える豊富な管理実績のもと、そのスケールメリットを生かしたコストダウンにも成功しており、弊社の強力な建物管理力でご安心をお届けします。
転勤者や将来の自己使用またはご売却をお考えの場合は定期借家契約をお勧め致します。

設備メンテナンス
設備の入れ替えをしたいけどお金が?

建物の建築後経過年数に伴い、設備も老朽化が進みます。
特に、給湯器、エアコン等の居室内の設備が故障すると、対応に手間がかかったり、時間がかかりすぎると修理の依頼ではなく、二次クレームに発展してしまいます。
入居者様からの信頼を得るためにも、壊れた都度の修理・交換ではなく、全室一斉に交換してその費用をリースにて支払えば、お金が一度に必要とはならず、経費として処理できますので、資金運用の効率化が図れます。

設備リース
共用部の清掃や植栽の剪定も必要なの?
  • [1] 共用部の清掃

    共用部の清掃については、必ず必要ではありませんが、清掃の入っている物件にお住まいいただいている入居者様の満足度はかなり高いです。

    弊社営業社員が、入居希望者をご案内した際、「共用部に清掃が入っているので、いつも綺麗ですよ」と営業トークして物件をアピールできたり、防犯上も非常に有効ですので、共用部の清掃を実施することをお勧めします。

  • [2] 植栽剪定

    植栽は剪定が必要です。ご契約者様から毎月共益費をいただいておりますので、植栽の剪定をせず、美観が悪い状態にすると、入居者様のご不満となり、早期退去や賃料値下げ交渉等の原因になりかねません。弊社では、専門部署がありますので、植栽剪定もお任せ下さい。

清掃サービス

トラブルについて

家賃滞納のリスクが心配だけど?
  • [1] 保証会社の利用

    複数の保証会社を利用することにより、オーナー様のキャッシュフローに及ぼすリスクを最小限に抑えます。

  • [2] 滞納督促

    保証会社の加入のない契約で滞納がある場合は、オーナー様に代わって弊社の管理のプロが督促を実施します。
    特別変わったことをするわけではなく、督促の基本である郵便、電話連絡、訪問等々をこまめに実施します。尚、重症滞納者については、オーナー様と協議の上、法的手続きを視野に入れた、より強固な対応をいたしますので、安心です。

クレーム対応が大変なんだけど

オーナー様の安定経営のためには、入居者が安心して暮らせる環境を作ることが重要だと考えております。
暮らしのトラブルには24時間365日、困りごとをサポートするルームサポートで対応、入居者専用のアプリを導入し、営業所への連絡を取りやすい体制を整えています。
また、建物を美しく安全に保つため、定期的な建物巡回で大きな不具合の発生を未然に防いだり、プロによる巡回清掃メニューも充実しています。

敷金精算のトラブルはどうしているの?

賃貸借契約のトラブルで一番多いのが、敷金精算です。
弊社では、敷金精算時のトラブル未然防止のため、賃貸借契約時に国土交通省住宅局発表の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)及び、埼玉・千葉・神奈川3県合同の行政指導及び、東京都の条例を確実に説明しております。
また、入居者様から退室の連絡を受け付けた際には、解約時に「退室立会い」を実施しております。退室立会いをすることにより、原状回復費用の負担を明確にし、敷金精算に対するトラブルを最小限に抑えています。

貸出について

自宅をいくらで貸し出せますか?

弊社担当者がご自宅に訪問させていただき室内等を調査、確認をした上で貸し出せる賃料を査定させていただきます。貸し出すかどうかご検討中の場合でも査定は無料ですのでお気軽にお問い合わせ下さい。
担当者の査定に加えて、第3者の目線としてAIによる査定を導入しているので、客観的で高精度な分析を行うことも可能です。

期間限定で貸し出せますか?

一般的には最低でも2年間貸し出せることが望ましいと思われますが、弊社では普通賃貸借契約、定期借家契約などの契約形態をご用意致しておりますので、まずは弊社までご相談下さい。

現状のまま貸し出せますか?

室内状況を確認させていただいた上での回答となります。ご希望であれば現状のままでも賃貸は可能です。一般的には室内クリーニング、畳・襖・障子の張替についてはお願いするケースが多いです。

室内リフォームはどの程度必要ですか?

弊社担当者が室内状況等を確認させていただいた上で、募集するにあたり必要と思われる箇所についてご提案致します。もちろんリフォーム工事は当社にて承っております。

ポラスのリフォーム提案

入居募集について

どうやって借主を募集しますか?

自社の運営するホームページをはじめ、大手ポータルサイト(SUUMOやat home等)へ掲載して幅広く情報公開を行いご入居者をお探しします。また、店頭はもちろん、取引不動産会社への情報公開に加え、取引法人への紹介等先進の募集活動を行っております。

どのような借主が入居しますか?

管理物件の賃貸借契約を締結する際、入居者様には弊社の提携する家賃保証会社にご加入いただいております。 保証会社はポラスグループにて運営している㈱ポラスアルファの他に、複数の保証会社と代理店契約しており、保証会社による入居審査が行われます。

入居審査が通り、貸主様のご了承を頂いた方が入居することになります。

契約内容・条件について

借主との契約形態はどうなりますか?

借主と締結する賃貸借契約にはおもに以下の2種類があります。

  • [1] 普通賃貸借契約

    更新を前提とした契約となり、原則として貸主からの解約が困難となりますが近隣相場並みの賃料収入や更新料が見込めます。

  • [2] 定期借家契約

    貸主の事情により期間を定めて契約を締結するため、期間満了にて貸主から解約をすることができます。(期間満了前に契約終了通知が必要)
    ただし、普通賃貸借とは違い居住期間が限定されるため、借主からは敬遠される(特に法人契約)ケースもあり、そのため近隣相場よりも賃料を低く設定することもあります。

戸建・分譲マンション管理プラン
契約期間中に借主が退室することはありますか?

借主からの申し出により契約期間の途中で解約となることもあります。退室後は弊社担当者による立会いを行い、敷金精算後、必要リフォーム箇所のご提案をさせていただき、新たに募集するのかどうかご確認致します。

契約期間中だけど明渡してもらえますか?

原則として契約期間中に借主に明渡しを求めることはできません。また、定期借家契約の場合は貸主からの途中解約は一切できません。貸し出し期間は慎重にご検討下さい。

修理・原状回復について

貸し出し期間中の修理費用はどうなりますか?

借主が住宅を使用し生活していく上で諸設備において必要な修理や交換は貸主の義務であり、その費用は貸主負担となります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用に反する場合などの修理費用負担は借主となります。

解約時の原状回復はどうなりますか?

退室時に立会いを行い、室内の点検・査定の上原状回復費用の負担額を決定し、敷金精算致します。
契約期間内の借主の居住により発生した建物価値の減少のうち、自然損耗及び経年変化によるものは貸主負担となります。原状回復については無条件で貸し出し時の状態に戻してもらえるということではなく、借主の故意過失、通常の使用に反する場合の損耗・毀損についてのみ借主負担による原状回復の対象となります。
なお、弊社では賃貸住宅の入居中から退去時における修繕費等の負担に関し、国土交通省監修の原状回復ガイドラインならびに埼玉県・千葉県及び、神奈川県の3県の行政指導に準拠しております。

その他の質問

家賃滞納のリスクが心配です

貸し出すにあたってご心配のひとつに賃料滞納があるかと思います。弊社では家賃保証会社と提携し、万が一の滞納にも対応致します。また、滞納発生から明渡し手続き完了までの賃料、法的手続きに関する費用についても家賃保証会社において保証致しますのでご安心下さい。

家賃立替事業
「ポラスアルファ」のサービス
確定申告は必要ですか?

自宅を貸し出すことによって得た収入(賃料・礼金・更新料等)から必要経費を差し引いた所得は不動産所得として課税対象となり、確定申告が必要となる場合があります。
必要経費とは管理費・修繕費・減価償却費・火災保険料・住宅ローン金利・固定資産税などが認められます。
年末の確定申告に合わせ「年度収支報告書」を発行しておりますので確定申告にお役立てください。
詳しい内容はお近くの税務署にお問い合わせください。

住まい価値創造企業 POLUS ポラスグループ

株式会社中央ビル管理

本社/埼玉県越谷市南越谷1-20-17

宅建業:国土交通大臣(9)第3918号
賃貸住宅管理業 国土交通大臣(02)002202号
マンション管理業 国土交通大臣(5)第031762号

(公社)埼玉県宅地建物取引業協会会員 /(一社)千葉県宅地建物取引業協会会員
(公社)全国宅地建物取引業保証協会会員 /(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(一社)マンション管理業協会